Lexique de l'immobilier d'entreprise

Acte authentique
Acte rédigé par un officier public (un notaire par exemple) qui garantit la régularité et la véracité de l'engagement. Il s'oppose à l'acte sous seing privé qui est établi entre les parties elles-mêmes.

Acte sous seing privé
Acte passé entre deux contractants sans l'intervention d'un notaire. Un contrat de location, une promesse de vente ou un contrat de réservation peuvent être établi sous seing privé.

Article 606 du code civil
« Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien ». Depuis la loi dite PINEL de 2014, les réparations relevant de l'article 606 du Code Civil ne peuvent plus être imputées au Preneur d'un bail commercial ; cette disposition est d'ordre public.

Asset manager (gestionnaire de fonds)
Spécialiste responsable de la valorisation d’un patrimoine. L’asset manager gère un fonds pour le compte d’un ou de plusieurs investisseurs et avec lesquels il peut co-investir.

Assurance Dommage-ouvrage
Régime d'assurance obligatoire souscrite avant l'ouverture du chantier par toute personne agissant en qualité de propriétaire, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l'ouvrage et qui garantit la réparation des dommages relevant de la responsabilité décennale des constructeurs. L'intérêt de cette assurance est qu'elle garantit la réparation des désordres avant toute recherche de responsabilité. L'assurance dommage-ouvrage prend effet un an après la réception de l'ouvrage et s'achève en même temps que la garantie décennale.

Avant contrat
Acte signé entre deux ou plusieurs personnes avant la signature du contrat définitif. Il peut être signé soit sous seing privé, soit devant notaire. En matière de vente immobilière il peut prendre la forme soit d'une promesse unilatérale de vente, soit d'un compromis de vente (également appelé promesse synallagmatique de vente). En revanche, lorsqu'il s'agit d'une vente d'immeuble à construire (vente à terme ou vente sur plan), on parle de contrat préliminaire ou de contrat de réservation.

Avenant
Accord modifiant un contrat initial en l'adaptant ou en le modifiant par de nouvelles clauses.

Avis de valeur
Un avis de valeur est une estimation, faite par un expert ou un agent immobilier et synthétisée dans un rapport, de la valeur d’un bien immobilier. Pour établir cette valeur il faut, entre autres démarches, effectuer une visite des lieux, un examen du marché immobilier, ainsi qu’une collecte de renseignements divers.


Bail à construction
Bail de longue durée (18 à 99 ans) qui engage un locataire à édifier des constructions sur un terrain appartenant au propriétaire moyennant le versement d'un loyer. Le preneur s'oblige à les conserver en bon état d'entretien pendant la durée du bail ; sauf stipulations contraires, le bailleur en devient propriétaire en fin de bail.

Bail commercial
Le bail commercial est un contrat par lequel l'une des parties, le propriétaire d'un immeuble (le bailleur), s'engage à assurer à l'autre, le propriétaire du fonds (le locataire ou le preneur), la jouissance des lieux aux fins d'exercice d'une activité commerciale, industrielle ou tertiaire moyennant un loyer. Le bail est conclu pour une durée minimale de 9 ans. Toutefois le locataire peut résilier le bail à l'issue de chaque période triennale ou à tout moment en cas de retraite ou d'invalidité. Le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa reconduction. Le décret du 30 septembre 1953 régissant le bail commercial ne prévoit pas de forme particulière pour la rédaction du contrat. Cependant, il est fortement recommandé d'établir un acte écrit qui facilitera la preuve du contenu du contrat. Cet écrit peut revêtir deux formes : soit un acte sous seing privé, c'est à dire un contrat rédigé sous une forme libre entre les deux parties, soit un acte authentique, c'est à dire un contrat établi devant notaire.

Bail dérogatoire
Il existe parallèlement au bail commercial, des baux dérogatoires pour les implantations temporaires ou provisoires. Ils présentent l'avantage d'être adaptables or l'inconvénient réside dans la précarité et la fragilité du statut pour le locataire. Ils sont de 2 types :
1. Le bail de courte durée est limité à 36 mois (sans durée minimum) à compter de l'entrée du locataire dans les lieux. Le locataire ne bénéficie pas du renouvellement du bail. Ce bail doit être écrit et précisé expressément qu'il se place hors du champ d'application du régime des baux commerciaux.
2. La convention d'occupation précaire correspond à une situation de fait dans lequel le bailleur met son local à la disposition du locataire à titre onéreux mais de manière précaire. Le terme prévu est en général un évènement qui peut intervenir à tout moment. Sa durée peut être supérieure à trois ans sans qu'elle se transforme pour autant en bail commercial.

Bail professionnel
Les baux professionnels concernent les entreprises qui exercent une activité non commerciale (professions libérales ou assimilées) ou artisanales. Le bail est conclu pour une durée de six ans. Lorsque la durée du bail excède douze ans, il doit être établi par un notaire. Le bail peut être reconduit tacitement pour une durée de six ans. Précision : les parties aux contrats peuvent aussi conclure également un bail commercial.

Blanc / Gris
"En blanc" : construction lancée sans vente ou location préalable à un utilisateur. "En gris" : projet dont le chantier ne sera lancé qu'après location ou vente de tout ou partie à un utilisateur.

Boutique, magasin
L’exploitation d’une boutique ou d’un magasin dans un local loué auprès de son propriétaire nécessite la signature d’un bail commercial. Ce dernier est régi par le Code de Commerce. Il doit impérativement être signé pour une durée minimale de 9 ans et peut être renouvelé si le locataire le désire. En principe, le locataire a la faculté de résilier le bail commercial à l’expiration de chaque période triennale, sauf exceptions relevant de l’article L145-4 du Code de commerce. On parle d’ailleurs souvent d’un bail 3/6/9. Le bail d’une boutique ou d’un magasin comporte la mention précise de l’activité pratiquée par le commerçant dans le local objet du bail, ainsi que le montant des loyers, leurs modalités de paiement et la répartition des charges entre les parties. L’article R145-35 du Code de commerce précise les charges, impôts et travaux qui ne peuvent pas être imputés au locataire, à savoir notamment, les grosses réparations relevant de l’article 606 du Code civil. Si l’activité du commerçant, et donc du magasin vient à changer, il est nécessaire de demander l’autorisation du propriétaire-bailleur .Lors de la conclusion d’un nouveau bail, un pas de porte peut être versé au propriétaire des murs et est mentionné dans le bail. Si le droit au bail portant sur le magasin a fait l’objet d’une cession, aucun pas de porte n’est dû au propriétaire des murs, mais un droit au bail est versé par le nouveau locataire à l’ancien locataire.

Bureaux
Dans le monde de l’immobilier professionnel, le terme de bureaux est employé pour décrire un lieu de travail dans lequel des dirigeants ou des salariés exercent une activité professionnelle. Les bureaux qui accueillent les activités administratives et commerciales d’une entreprise viennent en complément des usines dans lesquelles sont logées les activités de production d’une entreprise. De par le nombre de salariés qu’ils sont censés accueillir, les locaux destinés à jouer le rôle de bureaux sont généralement situés dans des zones denses d’activité afin de simplifier les déplacements des salariés et de profiter d’un écosystème dynamique. Les transactions autour des bureaux sont logées dans la catégorie de l’immobilier d’entreprise qui est une spécialité immobilière différente de l’immobilier résidentiel. Cette spécialité répond à des normes de valorisation différentes et manipule des montants généralement plus élevés que sur le marché particulier.


Carte professionnelle
Afin de pouvoir exercer un métier lié aux transactions immobilières, toute agence doit pouvoir justifier d’une carte professionnelle. Cette dernière est absolument obligatoire pour pouvoir réaliser des transactions et doit être renouvelée chaque année auprès de la préfecture via les chambres de commerce et d’industrie. Le numéro de la carte professionnelle doit figurer sur l’ensemble des documents émis par l’agence, et notamment les mandats de vente ou d’acquisition, les mandats de location ou de recherche de biens à louer. Pour obtenir une carte professionnelle, il est nécessaire de fournir son état civil, un diplôme et justifier d’une expérience de 3 ans minimum dans le secteur immobilier. Il faut également disposer d’une attestation de souscription à une assurance de responsabilité civile professionnelle ainsi qu’une garantie financière accordée par un assureur ou un banquier. Enfin, un extrait de casier judiciaire prouvant l’absence de délit sera également obligatoire pour bénéficier du précieux sésame administratif et pour se lancer dans l’aventure immobilière.

Caution
Personne qui s'engage à garantir l'exécution d'un contrat pour l'une des parties au profit de l'autre. Lorsque la caution accepte d'exécuter elle-même, en cas de défaillance du débiteur principal, elle est appelée caution personnelle.

Cession de bail
Contrat par lequel le locataire transmet à une autre personne (le cessionnaire) les droits et obligations qu'il détient de son contrat. Autrement dit, la cession de bail correspond au remplacement du locataire par un autre. En matière de baux commerciaux, le locataire (le cédant) ne peut céder son bail sans l'autorisation express du propriétaire et généralement en restant garant solidaire des obligations du bail pendant 3 ans. Il peut s'accompagner du versement d'une somme au cédant : « le Droit au Bail ».

Cession de fonds de commerce
La cession de fonds de commerce signifie la cession, de la part d’un professionnel, de l’ensemble des éléments lui permettant d’accomplir son activité. Les éléments intégrés dans la cession de fonds de commerce sont par exemple des éléments matériels comme du mobilier ou de l’outillage, mais aussi et surtout des éléments immatériels comme la clientèle, le nom commercial, l’enseigne ou encore des autorisations administratives comme des licences de débit de boissons par exemple. Les créances et les dettes ainsi que les éléments immobiliers concernant l’activité sont en règle générale exclus lors d’une opération de cession de fonds de commerce.

Charges de copropriété
Ensemble des dépenses nécessaires à l’entretien et aux réparations des parties communes et des services collectifs de l’immeuble. On distingue parmi ces charges celles dites récupérables par le bailleur de celles qui ne le sont pas.

Clé-en-main locatif
Construction d'un immeuble pour les besoins propres d'un utilisateur ayant signé préalablement un bail dit "sécurisé", généralement de 9 ans fermes. Ultérieurement le promoteur de l'immeuble soit le vendra à un investisseur, soit le gardera en patrimoine.

Commercialité
La commercialité a été définie comme "l'aptitude d'un secteur (urbain) de générer du chiffre d'affaires pour le commerçant considéré". Les principaux facteurs de commercialité peuvent être selon les cas : le flux de passants, l'ensoleillement, l'angle de rue, la facilité d'accès, la desserte du site par les transports en commun, les facilités de stationnement, l'environnement commercial et la proximité de grandes enseignes, l'urbanisme et la voirie (axes de circulation automobile, voie piétonne). Ces facteurs de commercialité peuvent évolués dans le temps et donner lieu à une remise en cause du montant du loyer.

Compte propre
Opération réalisée pour les besoins propres d'un utilisateur qui en est propriétaire.


Déclaration d'Intention d'Aliéner ou D.I.A
Formalité imposée à tout propriétaire qui souhaite vendre un bien immobilier dans les périmètres où existe un droit de préemption. La déclaration est un acte juridique par lequel le propriétaire notifie au bénéficiaire du droit de préemption (généralement une collectivité publique) son intention de vendre son bien et les conditions de la vente. C'est le notaire qui se charge d'établir la DIA, généralement après la signature de la promesse de vente.

Demande
Recherche de locaux exprimée. L'analyse porte sur le seul flux des demandes nouvelles exprimées.

Demande placée
Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisés par des utilisateurs finaux, y compris les clés en mains.

Dépôt de garantie
Somme d'argent confiée en garantie de l'exécution d'un contrat. Dans le cas d'un contrat de location, elle est remise au bailleur par le locataire lors de son entrée dans les lieux et lui est restituée, en principe, au terme du contrat à condition qu'il ait bien payé ses loyers et charges et correctement entretenu le bien.

Déspécialisation
Consiste, en matière de bail commercial, à ajouter à l'activité autorisée dans le contrat une ou plusieurs autres activités. On parle de déspécialisation plénière quand toute activité, sans restriction, est autorisée. Elle fait l'objet d'une procédure spéciale et doit notamment être autorisée par le propriétaire.

Diagnostic de performance énergétique
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un document qui permet de connaître la quantité d'énergie dépensée par un bâtiment pour son fonctionnement ainsi que son taux d’émission de gaz à effet de serre. Ce document technique fait partie des éléments obligatoires à intégrer dans le dossier de diagnostic technique qu'un vendeur doit remettre à l'acheteur ou au locataire lors d'une transaction immobilière. Sa réalisation permet également d'attribuer deux étiquettes énergie et climat. Une classification de A, pour les plus performants, à G, pour les moins efficients, permet de juger des performances énergétiques. Ces attributs sont d'ailleurs affichés sur l'annonce immobilière ou doivent être communiqués au moment de la visite. Le diagnostic de performance énergétique s'inscrit dans la volonté de l'Union Européenne de diminuer la hausse globale de la température. Il doit être réalisé par un professionnel certifié reconnu par le Comité Français d'Accréditation (Cofrac). Le tarif de ces diagnostiqueurs est fixé librement et peut donc varier d'un professionnel à l'autre. Grâce à un logiciel spécialisé, on établit la consommation d'énergie sur un an (exprimée en kWh) ainsi que la masse de gaz à effet de serre émise (en équivalent carbone par mètre carré). Le diagnostic de performance énergétique a une validité limitée dans le temps. En effet, le document est utilisable dix ans après sa réalisation. Au-delà de ce délai, il faut procéder à un nouveau diagnostic. En cas d'absence du DPE, l'acheteur ou le locataire peut demander une baisse de prix auprès du juge ou même l'annulation de la transaction.

Diagnostic immobilier
Lors de la vente ou de la location d’un bien immobilier, le propriétaire doit fournir au preneur les diagnostics techniques relatif au bien (DDT), ces derniers sont réalisés par un professionnel.

Droit au bail
Somme qu'un locataire est susceptible de retirer de la cession de son bail à son successeur. Le droit au bail est la contrepartie économique des avantages que constitue la reprise du bail existant, lequel comporte des clauses plus ou moins avantageuses et l'existence d'un loyer qui peut apparaître sensiblement différent des prix pratiqués sur le marché. En matière de commerce, l'emplacement revêt un intérêt particulier car il a une conséquence directe sur l'activité. L'évaluation d'un droit au bail consiste donc à apprécier la valeur de l'ensemble des différentes avantages dont va bénéficier un locataire pendant la durée restant à courir du bail. La valeur du droit au bail est généralement inversement proportionnelle au montant du loyer versé. Elle croît avec la durée prise en considération et les degrés de protection ou les avantages dont bénéficie le locataire en vertu du bail.

Droit de préemption du locataire
Droit d'achat prioritaire dont bénéficie le locataire d'un local loué vide et soumis à la loi du 6 juillet 1989, en cas de congé pour vendre le local délivré par le propriétaire en fin de bail.

Droit de visite
Droit accordé au bailleur, malgré son obligation générale de ne pas troubler la jouissance du locataire, de faire visiter le local loué en vue de la vente ou de la location. Généralement, cette faculté ne peut s'exercer ni les jours fériés ni plus de deux heures les jours ouvrables.

Droits de mutation
Taxes frappant les transmissions de propriété, d’usufruit ou de jouissance de biens meubles ou immeubles.


Enregistrement
Formalité fiscale, obligatoire ou volontaire, consistant en la transcription d'un acte sur un registre donnant lieu au versement de droits d'enregistrement. Ainsi, une promesse unilatérale de vente établie sans l'intervention d'un notaire doit être enregistrée, pour être valable, dans les dix jours de sa signature.

Entrepôt
Bâtiment d’une hauteur libre d’au moins 5,50 mètres, disposant d’une accessibilité poids lourds, dont la fonction principale est d’abriter une activité de distribution, de stockage et/ou d’expédition de marchandises. Principales caractéristiques : hauteur sous plafond de 5,50 mètres au moins, espace et volume homogènes, avec en particulier des formes et hauteurs régulières, des quais de déchargement multiples, la présence éventuelle de bureaux, une aire de manœuvre d’au moins 20 mètres de profondeur, une résistance au sol supérieure à 3 tonnes par mètre carré.

Etablissements destinés à Recevoir du Public (ERP)
Les établissements destinés à Recevoir du Public (ERP) sont des bâtiments, locaux ou enceintes, dans lesquels des personnes (autres que le personnel de l'entreprise) sont admises :
• soit librement,
• soit moyennant une rétribution ou une participation quelconque,
• ou dans lesquels sont tenues des réunions ouvertes à tout venant ou sur invitation, payantes ou non.
La clientèle est donc considérée comme du public. Les établissements destinés à Recevoir du Public (ERP) sont classés par types, en fonction de la nature de leur activité (exemples : L :salles d'auditions, de conférences, de réunions, de spectacles, ou à usage multiple ; M : Magasins de vente, centres commerciaux; N : Restaurants et débits de boissons ; O : Hôtels et pensions de famille ;.....) et par catégories (au nombre de 5), en fonction de l'importance du public reçu. Les EPR de la 5ème catégorie obéissent à des règles allégées en matière d'obligation sécuritaires.

Etat des lieux
Acte par lequel, deux parties, propriétaire et locataire, reconnaissent dans le détail, la nature et la qualité des locaux loués ainsi que le nombre et l'état des objets constituants. Il peut être réalisé de manière aimable et contradictoire entre les parties, ou avec le concours d'un huissier de justice.

Expert immobilier
L’expert en évaluation immobilière est un spécialiste dans l’art d’évaluer les divers droits dont les biens immobiliers sont les supports (définition de la Charte de l’Expertise). L’expert informe de la situation d’un bien immobilier dans tous les éléments de son contexte et à un moment précis.

Externalisation
Vente d'un actif immobilier propriété d'un utilisateur, à un investisseur.


Foncière
Une société foncière est une entreprise dont l’objet social est la détention d’un parc immobilier dans le but de le louer et/ou de l’utiliser afin d’en maximiser le rendement et la rentabilité. Le cœur de métier d’une foncière est la gestion d’un parc immobilier. Son activité porte sur le logement, l’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, locaux industriels, entrepôts…) mais également l’immobilier d’exploitation (hôtels, maisons de retraite, résidences universitaire…)

Fonds d’investissement
Ce sont des véhicules de placement souvent collectifs (en multipropriété). Ils ont pour objectif la détention d’actifs financiers ou immobiliers gérés selon des modalités connues à l’avance (type d’actifs financiers, politique de gestion, objectifs recherchés, frais, montant de la part, rythme de calcul de sa valeur). Il existe des fonds d’investissement fermés (qui n’émettent plus de nouvelles actions après leur lancement et qui ne rachètent pas d’actions précédemment émises) et les fonds d’investissement ouverts (qui émettent quotidiennement des nouvelles actions et qui achètent des actions précédemment émises.

Fonds de commerce
Ensemble des éléments mobiliers corporels (matériel, outillage, marchandises) et incorporels (droit au bail, nom, enseigne) qu'un commerçant regroupe dans l'objectif de se constituer une clientèle.

Franchise
Système de commercialisation de produits, de services ou de technologies, basé sur une collaboration étroite et continue entre des entreprises juridiquement et financièrement distinctes et indépendantes, qui sont le franchiseur et les franchisés. Contre paiement d’une redevance, le franchisé a le droit d’exploiter une marque ou une formule en échange de service régulier.

Franchise de loyer
Gratuité de loyer dont la durée est négociée entre les parties. La franchise de loyer ne porte généralement que sur le loyer en principal, les charges et taxes restant dues durant cette période. Elle est notamment accordée par le Bailleur au Preneur pour participer indirectement au financement de travaux de rénovation ou d'aménagements.


Garantie bancaire à première demande GAPD
Acte qui garantit au Bailleur le paiement des loyers en cas de défaut de paiement de la part du Preneur. Elle est délivrée par un organisme bancaire. Le montant et la durée de cette caution font souvent l'objet d'une négociation entre le Preneur et le Bailleur. Elle est souvent exprimée en équivalence loyer ; par exemple "une GAPD équivalente à 6 mois de loyer HT HC sur la durée du bail". À la différence d'une simple caution bancaire, la GAPD garantit le paiement des sommes dues à première demande du bénéficiaire.


Honoraires de gestion
Honoraires perçus par un professionnel de l'immobilier titulaire d'une carte de gestion, dans le cadre d'une mission de gestion d'un bien ou d'un portefeuille de biens immobiliers. Ces honoraires, qui représentent généralement un pourcentage du loyer, sont facturés au Bailleur pour la partie de la gestion financière et au Preneur pour la partie de la gestion technique.

Hypothèque
Sûreté réelle qui permet à un créancier appelé "hypothécaire" de faire saisir un bien afin qu'il soit procédé à une vente en justice pour être payé sur le prix. Une hypothèque peut être conventionnelle, légale ou judiciaire. Dans tous les cas, elle confère à son titulaire un droit de préférence : en cas de vente suite à une saisie immobilière, le créancier sera payé, en priorité, sur le prix de vente ; et un droit de suite : il pourra faire saisir le bien même s'il a été revendu depuis à un tiers. L'hypothèque conventionnelle fait obligatoirement l'objet d'un acte authentique devant notaire et d'une inscription à la conservation des hypothèques du lieu où se situe l'immeuble.


Immeuble (état)
• Neuf : immeuble construit depuis moins de 5 ans.
• Restructuré : immeuble ayant fait l'objet, depuis moins de 5 ans, de transformations affectant sa structure et soumises à permis de construire.
• Récent : immeuble de moins de 10 ans.
• Rénové : immeuble ayant fait l'objet de travaux de rénovation, depuis moins de 5 ans, sans entrer dans le champ du permis de construire.
• Moderne : immeuble performant de plus de 10 ans.
• Ancien : immeuble peu performant de plus de 10 ans.

Impôts fonciers
Impôts payés dû par tout propriétaire d'un immeuble au 1er janvier de l'année. Appelés également taxe foncière. En immobilier d'entreprise, il est courant que ces impôts soient remboursés au bailleur par son locataire.

Indemnité d'éviction
Somme d'argent versée au locataire d'un bail commercial destiné à compenser le non renouvellement de son contrat. Le montant de cette indemnité doit être égal au préjudice causé au locataire par le refus de renouvellement de son bail. Elle comprend notamment : la valeur marchande du fonds de commerce ; les frais de déménagement et de réinstallation ; les frais et droits de mutation.

Indemnité d’immobilisation
Somme d’argent stipulée au bénéfice du promettant, dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente, en contrepartie de l’immobilisation du bien promis pendant la durée de l’option. Cette indemnité sera versée au promettant par le bénéficiaire si celui-ci renonce à lever l’option.

Indexation des loyers
Révision annuelle du loyer, généralement à la date anniversaire du bail, selon la variation d’un indice de référence obligatoirement mentionné dans le bail:
• L’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT) : applicable depuis 2011, a été élaboré pour tempérer les évolutions de l’indice du Coût de la Construction (ICC) et combler l’absence d’indice spécifique pour les activités exclues du champ d’application de l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC). L’ILAT peut donc être utilisé pour les baux portant sur la location de bureaux, pour les activités des professions libérales et tertiaires et pour les activités exercées dans des entrepôts logistiques.
• L’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) : il est utilisé dans la révision des loyers de baux de commerce.

Investissement
Acquisition d'un ou plusieurs actifs immobiliers, dans le but de les louer et ainsi dégager un rendement.


Local d’activités
Bâtiment ou lot, avec un rez-de-chaussée offrant une hauteur libre supérieure à 4 mètres, avec accès de plain-pied et/ou à quai, dont la fonction principale est destinée à des activités de production, de petit assemblage, de petite distribution et/ou de petit stockage. Ce local permet de regrouper toutes les fonctions d’une entreprise sous un même toit. Principales caractéristiques : pourcentage de bureaux associés inférieur ou égal à 35 %, hauteur sous plafond supérieure à 4 mètres pour les halls d’activités, accessibilité directe des camions pour la partie activités/stockage, accès à quai ou de plain-pied, résistance au sol supérieure à 1 tonne par mètre carré.

Logistique
Gestion des flux de marchandises pour le compte de tiers. Les principales activités de la logistique sont le transport, le stockage et l’entreposage, mais aussi l’emballage, l’étiquetage, suivi des commandes, traçabilité, assemblage, ...

Loi Carrez
Elle rend obligatoire la mention de la superficie privative des lots de copropriété dans tout avant-contrat et contrat de vente. La superficie à prendre en compte est celle des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. Sont exclus de cette obligation, les caves, garages, emplacements de stationnement ainsi que les lots ou fractions de lots inférieurs à 8 m².

Loi Hoguet
Loi n°70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations dont les transactions portant sur les immeubles et les fonds de commerce. Cette loi régie l'activité des sociétés de conseil en immobilier d'entreprise.

Loyer
• Facial : loyer par mètre carré et par an, inscrit au bail, exprimé hors taxes et hors charges. Ne tient pas compte des locaux annexes, loyer progressif, la valeur retenue est la moyenne des valeurs des trois premières années ou de la durée ferme du bail.
• Facial moyen : moyenne pondérée par la surface des loyers faciaux. Pour les loyers trimestriels, une moyenne mobile pourra être utilisée pour présenter des évolutions lissées.
• Economique : loyer par mètre carré et par an, exprimé hors taxes et hors charges et corrigé des avantages consentis par le propriétaire (franchise de loyer, réalisation de travaux...)
• "Prime" : loyer facial le plus élevé, hors transaction de convenance, pour un produit :
o de taille standard par rapport à la demande dans le secteur de marché,
o d'excellente qualité et offrant les meilleures prestations,
o dans la meilleure localisation pour un marché donné.


Maître d’œuvre
Personne physique ou morale chargée de concevoir et de réaliser un ouvrage ou des travaux immobiliers pour le compte du maître de l’ouvrage, ou d’en diriger la réalisation.

Maître d’ouvrage
Commanditaire du projet, c’est lui qui définit le cahier des charges et par conséquent les besoins, le budget, le calendrier prévisionnel ainsi que les objectifs à atteindre. Pour réaliser son projet, le maître d’ouvrage fait appel à un maître d’œuvre et peut par ailleurs se faire aider d’une maîtrise d’ouvrage déléguée pour le gérer au mieux. Donneur d’ordre, il suit le projet durant toute sa réalisation, il est le dernier à intervenir si besoin lors de la réception.

Mandat
Contrat par lequel une personne ou une société (le Mandant) donne le pouvoir à un professionnel de l'immobilier (le Mandataire) d'exécuter en son nom les formalités nécessaires à la location, la cession, la vente ou la gestion d'un bien immobilier dont elle est propriétaire ou dont elle dispose. Chaque mandat reçu par le professionnel de l'immobilier doit faire l'objet d'un enregistrement au registre des mandats.

Marchand de biens
Professionnel dont l’activité consiste à acheter des immeubles pour son propre compte et les revendre ensuite en bloc ou à la découpe avec l’intention de réaliser une plus-value.

Messagerie
La messagerie est une modalité de transport de marchandises qui traite, par des moyens essentiellement routiers, les envois de moins de 3 tonnes constitués de colis par un prélèvement, groupage-dégroupage et une distribution.

Murs
Acheter ou louer les murs pour une activité professionnelle est une question qui mérite réflexion. Si votre entreprise a besoin d’acquérir ou de louer des bureaux ou des locaux d’activité, il est important de pondérer ce choix. Acheter les murs pour son activité professionnelle ou pour y loger a un réel intérêt économique, mais cela représente également un investissement auquel il faut être sûr de pouvoir faire face. L’achat de murs permet de maîtriser ses coûts, que l’on soit professionnel ou particulier, et de créer du patrimoine. Pour les entreprises, il y a plusieurs possibilités pour devenir propriétaire :
• L’achat par l’entreprise : si le bien est neuf, la société récupèrera la TVA sur ses frais d’achat. De plus, les frais d’acquisition, l’assurance et la taxe foncière sont déductibles du bénéfice de l’entreprise.
• L’achat en SCI : très couramment utilisé, ce type d’achat est réalisé par une Société Civile Immobilière. Il s’agit d’une association de personnes civiles qui fondent une société afin d’acheter des biens qu’elle loue par la suite aux entreprises. L’intérêt de la SCI est que chaque personne récupère une somme en fonction des quotes-parts des loyers. Le dirigeant de l’entreprise augmente ainsi ses revenus.
• L’achat en son nom personnel : Le chef d’entreprise devient propriétaire des murs de sa société et perçoit des loyers. Attention, ils seront imposés au titre de revenus fonciers.
Concernant la location de murs pour une activité professionnelle, il est indispensable de signer un bail professionnel ou mixte (associant professionnel et habitation). Il engage le locataire sur 3 ans minimum et donne droit au renouvellement, mais pas automatique. La hausse des loyers est également encadrée.


Négociateur en immobilier d’entreprise (ou broker)
Prospecte les biens destinés à la vente ou à la location, développer et fidéliser la clientèle de professionnels, suit les dossiers sur les plans juridique, administratif et financier, recherche de locataire ou acquéreur pour le compte de bailleurs ou de vendeurs dans les secteurs tertiaire, industriel, logistique ou commercial.


Offre à un an
Ensemble des locaux disponibles à moins d'un an, incluant l'offre neuve non pré commercialisée et l'offre de seconde main libérée de manière certaine (baux résiliés).

Offre immédiate
Ensemble des locaux vacants immédiatement disponibles.


Parc d’activités
Ensemble clos, clairement délimité, pour lequel il existe une « communauté d’intérêts » entre les propriétaires et/ou les occupants. Principales caractéristiques : 8 lots minimum, 3 000 m² minimum, existence d’une « communauté d’intérêt » (mutualisation d’une ou plusieurs ressources (services communs, équipements et/ou prestations).

Partie commune
Partie d’un immeuble ou d’un terrain réservé à l’usage collectif ou à l’utilité de tous les copropriétaires.

Partie privative
Partie d’un immeuble réservée à l’usage exclusif d’un propriétaire ou locataire déterminé.

Pas de porte ou droit d'entrée
C'est une somme d'argent que paie le locataire à son propriétaire, au début de son bail et en une seule fois. Le pas de porte est fréquemment considéré comme un supplément de loyer : le propriétaire souhaite se prémunir contre les hausses de loyer qui ne suivent pas la hausse de la valeur locative réelle des locaux. Il s'agit en fait d'un "droit d'entrée". Deux autres hypothèses ; le pas de porte peut également être considéré :
• soit comme une indemnité correspondant à la "contrepartie pécuniaire" d'éléments de nature diverses, notamment d'avantages commerciaux sans rapport avec le loyer
• soit comme une indemnité correspondant à la contrepartie pécuniaire de la dépréciation de la valeur des locaux : en effet, si le propriétaire souhaite reprendre les locaux, il devra verser au locataire une importante indemnité d'éviction. Le propriétaire et le locataire doivent préciser clairement dans le bail la qualification qu'ils entendent donner au pas de porte. A défaut, les juges recherchent la commune intention des parties. Ils considèrent généralement dans ce cas le pas de porte comme un supplément de loyer.

Plan local d’urbanisme (PLU)
Documents locaux d’urbanisme qui succèdent aux POS ; les PLU continuent d’édicter de façon précise les règles d’occupation du sol et comprennent désormais un projet d’aménagement et de développement durable de la commune, en matière notamment de politique locale de l’habitat, traitement des espaces publics, préservation des paysages, identification des secteurs devant se renouveler ou être protégés… Les PLU devront porter sur l’ensemble du territoire de la commune (disparition des POS partiels) et ont vocation à intégrer les ZAC (disparition des plans d’aménagement de zone). Les PLU devront être compatibles avec les dispositions du SCOT (voir supra), des schémas de mise en valeur de la mer, des chartes des parcs naturels et régionaux, des plans de déplacements urbains et des programmes locaux de l’habitat.

Portefeuille
Ensemble constitué d'actifs immobiliers détenus (sur différents sites) par un investisseur en vue d'en tirer un revenu direct ou une plus-value.

Pondération de la valeur locative commerciale
Si l'on considère les différentes parties d'un local commercial, on peut convenir que toutes n'ont pas la même utilité commerciale dans la mesure où elles ne concourent pas à l'activité du magasin avec la même efficacité. C'est pourquoi il convient de pondérer la surface du local en fonction de la contribution de chacune de ses parties. Par exemple un sous-sol ou un 1er étage à usage de vente n'ont pas la valeur commerciale d'un rez-de-chaussée et sont pondérés à 30 % (ou application d'un coefficient 0,30) pour un magasin de centre-ville tandis que la réserve en sous-sol ou en étage est pondérée à 10 %. Par contre la surface correspondant au triangle isocèle formé par une vitrine d'angle sera surpondérée à 25 % (coefficient 1,25).

Pré-commercialisation
Engagement d'un utilisateur plus de 6 mois avant la disponibilité effective de l'immeuble (livraison).

Promoteur immobilier
Il s’agit d’un intermédiaire économique chargé de l’édification des immeubles en vue de les revendre à des accédant à la propriété, utilisateurs ou investisseurs. Le promoteur organise la construction d’un bien immobilier. Parallèlement, les opérateurs immobiliers peuvent occuper un rôle plus large. Ils interviennent à chaque niveau entre la construction de l’immeuble et la vente de celui-ci. Ils conçoivent, développent, détiennent, arbitrent, investissent, exploitent et gèrent des actifs immobiliers.


Règlementation Thermique (RT)
Fixe le plafond de consommation selon l’activité de l’utilisateur ainsi que la localisation du bien. La dernière règlementation thermique est la RT2012, qui fixe ce maximum de consommation pour les surfaces de bureaux neuves à 50 kWh/m²/an.

Renouvellement du bail
En fin de bail, le renouvellement n'est pas automatique. Le bail est reconduit par tacite reconduction pour une durée indéterminée. Dès lors, chacune des parties peut résilier le bail en respectant un préavis de six mois. Si le Preneur souhaite se maintenir dans les lieux, il doit faire part au Bailleur par acte extrajudiciaire de sa volonté de renouveler le bail. Le Bailleur peut également faire parvenir au Preneur une offre de renouvellement indiquant (ou pas) le nouveau loyer. Ce nouveau montant du loyer peut faire l'objet d'une négociation entre les parties.

Résiliation de bail
Rupture du contrat de location dès lors que le locataire ne respecte pas ses obligations contractuelles. Rappelons que la loi du 6 juillet 1989 prévoit quatre cas où la résiliation du contrat est de plein droit : défaut de paiement des loyers, des charges, du dépôt de garantie ainsi que le défaut d'assurance des lieux loués.

Résiliation du bail par le bailleur
Dans le cadre d'un bail commercial 3/6/9 ans, le Bailleur a la faculté de résilier le bail, moyennant le paiement d'une indemnité d'éviction, pour les raisons suivantes : reconstruction de l'immeuble, surélévation, permis de construire d'un local d'habitation. Ce congé doit également être délivré au moins 6 mois avant l'échéance triennale par acte d'huissier motivé. Le bail commercial peut également être résilié par le Bailleur en cas de faute grave du locataire telle qu'un défaut de paiement par exemple. Dans ce cas, l'article sur la clause résolutoire au sein du bail commercial s'applique de plein droit afin d'obtenir l'expulsion du locataire.

Résiliation du bail par le preneur
Dans le cadre d'un bail commercial 3/6/9 ans, le Preneur a la faculté de résilier le bail tous les 3 ans, au moins six mois avant la date anniversaire du bail par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception, un congé donné tardivement par le Preneur étant reporté à la prochaine échéance triennale.

Restructuré
Immeuble ayant fait l'objet de transformations affectant sa structure, soumises à permis de construire. Immeuble fiscalement assujetti à la TVA en cas de vente.

Retail park (Parc d’activités commerciales)
Ce terme anglais désigne les parcs commerciaux de périphérie. Zone de surface importante accueillant des locaux divers dans un espace ouvert localisé près des nœuds de circulation important répondant au besoin des grandes enseignes grand public. Il est généralement articulé autour d’un hyper ou d’une locomotive appartenant à plusieurs propriétaires avec une unité architecturale, foncière, de gestion et d’aménagement, un gestionnaire unique et de multiples locataires se rapprochant ainsi de la conception et de la gestion du centre commercial.

Révision du loyer
Procédure qui permet, lorsqu'une clause d'indexation du loyer est prévue au contrat, d'augmenter le loyer, chaque année ou tous les 3 ans, à la date convenue entre les parties ou à défaut à la date anniversaire du contrat. L'augmentation du loyer ne peut excéder la variation de l'indice de référence (ILAT ou ILC).

Robinet d'Incendie Armé ou R.I.A
Ils font partie des moyens de secours de première intervention au même titre que les extincteurs. Ceux-ci s'avèrent par ailleurs plus efficaces et plus puissants. Ils sont placés stratégiquement, à proximité des endroits sensibles et de façon à ce que n'importe quelle surface des locaux puisse être atteinte par un moins un jet de RIA. Ils existent en différents diamètres et sont de longueurs différentes en fonction des risques d'incendie. Les RIA sont alimentés en eau par le réseau de la ville. Ce réseau est sous pression constante et ne doit pas descendre en dessous de 8 bars.


Schémas de Cohérence Territoriale SCOT
Les Schémas de Cohérence Territoriale, ou SCOT, sont des documents d’urbanisme qui permettent de recenser les différents projets, à l’échelle de plusieurs communes. Les schémas de cohérence territoriale permettent donc de se concerter entre communes proches et de décider quels sont les projets retenus en matière d’aménagement de l’espace commun, de mobilité des citoyens ou encore d’habitat. Ainsi, les schémas de cohérence territoriale sont des compléments au plan local d’urbanisme qui peut être un document clé pour l’urbanisme d’une commune. Le SCOT a pour mission d’être vigilant sur les impacts des différents projets en matière d’équilibre, de renouvellement urbain, de gestion économe des sols, de mixité sociale et également de préservation de l’environnement. Une révision du SCOT est obligatoire dans le cas où l’établissement public qui en a la charge envisage des changements portant sur les orientations définies au préalable.

Seconde main
Locaux ayant déjà été occupés par un utilisateur, ou livrés et jamais occupés depuis plus de cinq ans. On distingue les locaux :
• Rénovés : locaux ayant fait l'objet de travaux de rénovation
• Très bon état : locaux performants, de qualité
• Etat d'usage : locaux peu performants, louables en l'état
• A rénover : locaux peu performants et nécessitant des travaux de rénovation.

Servitude
Charge imposée à un immeuble (fonds servant), bâti ou non bâti, au profit d’un autre immeuble (fonds dominant) appartenant à un propriétaire distinct (ex : servitude de vue, de passage, servitude interdisant la construction au-delà d’une certaine hauteur, …).

Société civile immobilière SCI
Société permettant de détenir des biens immobiliers. La SCI n'est pas assujettie à l'impôt sur les sociétés.

Sous-location
Contrat de bail par lequel un locataire, prenant position de bailleur, s'oblige à procurer à un sous-locataire la jouissance du bien qu'il loue à son propre bailleur. La sous-location peut être partielle ou totale. La sous-location n'est généralement pas autorisée sauf accord du propriétaire.

Space-planning
Plan d’implantation détaillé. L'analyse de poste type se fait utilisateur par utilisateur. Le positionnement des mobiliers prend en compte l'ergonomie du poste de travail, les réglementations concernant par exemple les largeurs minimales des passages principaux et secondaires ou les surfaces minimales par utilisateur, le niveau d'éclairage recommandé pour un plan de travail informatique ou les distances par rapport aux issues de secours, …

Sprinkler
Le réseau sprinkler est une installation fixe d'extinction automatique à eau. Une installation sprinkler a pour objectifs : de surveiller en permanence un risque, de déclencher une alarme en cas d'incendie, d'éteindre ou de contenir un début d'incendie. La réglementation prévoit, en plus du compresseur utilisé par l'installation, un compresseur de rechange en cas de défaillance du premier ainsi qu'un compresseur diesel en cas de panne électrique. Il existe deux types de tête sprinkler : têtes sprinkler à plombs et têtes sprinkler à ampoules.

Syndic de copropriété
Mandataire du syndicat de copropriété chargé d'exécuter tout acte concernant l'administration de l'immeuble.

Syndicat de copropriété
Collectivité regroupant les propriétaires d'un immeuble.


Taux de capitalisation
C’est le rapport entre les revenus potentiels de l’immeuble et son prix d’acquisition.

Taux de rendement initial
Rapport entre le loyer net (hors taxes, hors charges) à la date de la vente et par le prix de vente (tous frais d'achat inclus).

Taux de vacance
Ratio mesurant le rapport entre l'offre immédiatement disponible et le parc existant.

Taxe foncière
Taxes qui sont dues par le locataire : taxe ou redevance des ordures ménagères, taxe de balayage, droit de bail.......

Transaction
Location ou vente d'un bien immobilier, concrétisée par la signature d'un bail ou d'un acte de vente, y compris les clés-en-main. En cas de conditions suspensives, la transaction est prise en compte après la levée de celle-ci.


Valeur locative
Elle s'analyse comme la contrepartie financière annuelle de l'usage d'un bien immobilier dans le cadre d'un bail. Elle correspond donc au loyer de marché qui doit pouvoir être obtenu d'un bien immobilier aux clauses et conditions usuelles des baux pour une catégorie de biens et dans une région donnée, sans comporter des locaux annexes tels que parkings, archives, restaurant inter-entreprises(RIE). La valeur locative est exprimée : • hors droit au bail ou hors TVA et hors charges locatives ou de toutes autres natures refacturées au preneur • généralement sous la forme du loyer annuel par mètre carré et par an, exprimée hors taxes et hors charges. La valeur retenue : • est la valeur faciale inscrite au bail, non corrigée de l'effet, d'avantages éventuellement consentis par le propriétaire • intègre éventuellement l'incidence de toute somme ou versement en capital, soit au locataire précédent (droit au bail), soit au propriétaire (pas de porte, droit d'entrée, indemnité de changement d'activité, etc...), par l'ajout généralement du dixième de cette somme réglée au loyer annuel. En cas de loyer progressif, la valeur retenue est la moyenne des valeurs des 3 premières années ou de la durée ferme du bail.

Valeur locative moyenne
Moyenne pondérée par la surface prise à la location. On distingue les immeubles neufs ou restructurés des immeubles de seconde main sur chacune des zones géographiques étudiées. La moyenne présentée est une moyenne mobile sur trois trimestres, pour présenter des évolutions lissées.

Valeur vénale
La valeur vénale correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait être raisonnablement cédé en cas de vente amiable au moment de l'expertise.

Vente à utilisateur
Vente d'un local (bureaux, locaux d'activités...) destiné à l'utilisation du futur acheteur. Il ne l'achète pas pour le mettre en location.

Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA)
Vente sur plan (conclue avant l’achèvement du programme) aux termes de laquelle l’acquéreur rendu immédiatement propriétaire du sol, devient propriétaire de l’immeuble au fur et à mesure de l’avancement des constructions.


Zone de chalandise
Zone habituelle ou théorique de provenance des clients d’un point de vente. Le contour de cette zone est influencé par la distance et le temps d’accès. La représentation de la zone de chalandise peut donc être accompagnée de courbes fisométriques ou isochrones. La définition de cette zone joue un rôle important dans l’estimation d’un chiffre d’affaires potentiel ou dans la diffusion publicitaire.